Emlakçılar için fazladan ziyade "hak edilmemiş" bir ücret demek daha doğru; bunu açıkça ifade edelim. Gayrimenkul danışmanlığı; özellikle emek, ciddi manada zaman ve para isteyen bir meslek. Ama bu şu demek değil: Hiçbir zaman hak edilmeyen bir ücret vatandaştan talep edilemez. Yer göstermek için bile ücret istenemez.
Taşınmaz Ticareti Kanunu'nun 19. maddesinde, gayrimenkul danışmanlarının veya genel tabiriyle emlakçıların alması gereken ücretler açıkça belirtilmiştir. Bu ücret; kiralama işlemlerinde bir kira bedeliyle, satış işlemlerinde ise satış bedelinin yüzde 4'üyle sınırlandırılmıştır. İş bitmeden —yani bir kiralama veya satış gerçekleşmeden— hiçbir gayrimenkul danışmanlığı vatandaştan herhangi bir ücret talep edemez. Zaten gayrimenkul danışmanlığının riski de buradadır; danışman bu çalışmaları yapar, sonuç müspet de menfi de olabilir ve kazanç ancak bu sonuca bağlı olarak elde edilir.
Tabii ki sektörel manada bunun altyapısında birden fazla gayrimenkul danışmanının aynı mülk üzerinde çalışabilmesi problemi yer alıyordu. Bakanlık geçtiğimiz ay bununla ilgili önemli bir açıklama yaptı ve elektronik ilan doğrulama sistemi ile artık tek yetkili çalışılmasına karar verildi.
BU DURUM HAKSIZ UYGULAMALARIN ÖNÜNE GEÇER Mİ?
Kesinlikle önüne geçer. Ancak bununla alakalı vatandaşın da sözleşme imzalamaktan kaçınmaması lazım. Çünkü sözleşme emlak danışmanını koruduğu kadar vatandaşı da koruyor. Gayrimenkul işlerinde şöyle altın bir kural vardır: Yaptığınız her şeyi yazılı yapın. Çünkü yarın öbür gün mahkemedeki herhangi bir anlaşmazlıkta hâkimin sizden ilk isteyeceği belge, taraflar arasındaki o sözleşmedir.
Taraflar arasında düz bir A4 kâğıdına bile iki imzayla yazılsa geçerli olan bu belge; satışın hangi şartlarda yapılacağını ve finalde hangi ücretlerin ödeneceğini belirler.
"MERDİVEN ALTI" EMLAKÇILIĞA KARŞI TEK YETKİ DÖNEMİ
Vatandaşlardan talep edilen 2 bin veya 5 bin liralık o ek ücretler neyin karşılığı?
Anladığım kadarıyla bu durum bizim bildiğimiz ve onayladığımız koşullar değil. Özellikle son dönemde 88 bin olan yetki belgesi sayısı 83 binlere kadar düştü.
Bazı kişiler emlakçılık faaliyetlerini doğru yollardan yürütemediği için yetki belgeleri iptal edildi ve merdiven altı oluşumlara doğru bir yöneliş başladı. Ancak bakanlığın buradaki tavrı net; regülasyonlar kararlılıkla yapılacak ve sistem tek yetkiye dönecek. Önümüzdeki sene yetki belgesi sayısı belki biraz daha düşecek ama piyasaya doğru ve düzgün emlakçılık hâkim olacak. Bununla ilgili çalışmalar sürüyor.
Bunun en önemli adımı da dediğimiz gibi kesinlikle tek yetkili çalışma ve sözleşmedir.
-Ek ücretler şundan isteniyor Birden fazla danışman işin içine girince, satışı doğru çalışan danışman yapıyor. Doğru çalışmayanlar ise alıcı veya satıcıya "Ben sana şöyle emek verdim, ilan girdim, vaktimi harcadım" diyerek bu tip haksız ücretler talep ediyor.
Satış zaten başarılı bir şekilde sonuçlandıysa, alıcı veya satıcı da bazen "Şunu da verelim de en azından konuşmasınlar" diyerek bu 2-3 bin liraları ödeyebiliyor. Buradaki 2 bin lira aslında halihazırda yüksek olan ilan gideri gibi duruyor, 5 bin lira ise "Senin yerine 3-5 müşteriye mülk gösterdim, zaman kaybettim" denilerek talep ediliyor. Ancak hiçbir vatandaş kesinlikle bu paraları ödemesin. Eğer sizden böyle paralar isteniyorsa derhal Ticaret Bakanlığı'na bildirin.
Kötü veya "sürünyor" diyemeyiz ama satışlar geçen yıla göre düştü. Şu ana kadarki döneme baktığımızda 1 milyon civarında bir satış gerçekleşti. Geçtiğimiz yıl bu rakamlar yüzde 10 ila 15 daha yukarılardaydı.
Mevduat faizlerindeki yükseliş ve son dönemde menkul kıymetlerde yaşanan bazı gelişmeler, vatandaşın mevduat faizine yönelmesine ve gayrimenkul dahil diğer alanları bir miktar geride bırakmasına yol açtı. Ancak şunu unutmamak gerekir: Mevduat faizinde paranız enflasyon karşısında erir; enflasyondan daha düşük bir reel getiri sağlar.
Buna karşın gayrimenkule yatıracağınız para, ana kasada her zaman mülkün kendi değeriyle kendini korur. İşletme maliyeti dediğimiz kiralar da sizin kârınız olur. Bu kiralar faiz oranından düşük kalabilir ama anaparanız hiçbir zaman erimez. Bir gayrimenkulcü olarak bunu çok rahat söyleyebilirim.
GEÇEN SENEYE KIYASLA RAKAMLAR NASIL BİR SEVİYEDE?
Geçmiş yıla bakarsanız, bu civarlarda 1 milyon 200 bin seviyelerindeydik; şu anda ise satış adetleri yaklaşık 1 milyon 50 bin civarında seyrediyor. TOKİ projelerini bu süreçten ayrı tutuyorum, çünkü TOKİ'nin devirlerini standart bir piyasa satışı olarak değil, doğrudan tapu devri olarak değerlendiriyoruz.
Piyasada ikinci el gayrimenkul, özellikle kentsel dönüşüm tarafında biraz sıkışmış durumda. Sıfır konut tarafında ise yüksek faizler ile finansmana erişim güçlüğü baskı yaratıyor. Tekrar belirtmek gerekir ki, yüksek mevduat faizleri vatandaşı o alana çekti ancak faiz indirimlerindeki temel hedeflerden biri bu dengesizliği gidermektir. Bir ülkenin toplam parası mevduatta dörtte üçlük bir orana ulaştıysa orada sıkışan bir pazar vardır ve bu pazarı açmak için ciddi bir çalışma yürütüldüğünü biliyoruz.
Konutta her zaman bir talep ve hareketlilik vardır. Önemli olan, finansmana erişimin kolaylaşmasıdır; bu da faizlerin düşmesiyle mümkün olacaktır. Faizler, halihazırda konuştuğumuz yüzde 2.80 seviyelerinden kiranın altına indiği zaman konut piyasası hızla eski canlılığına kavuşacak ve çok kısa sürede yine aynı rakamları göreceğiz diye düşünüyorum.
